Российский рынок новостроек постепенно меняет свою структуру. Компактное жилье перестает быть просто популярным сегментом и становится доминирующим форматом.
По данным исследования Т-Банка и девелопера GloraX, более 54% всего строящегося жилья в России — это студии и однокомнатные квартиры. Их средняя площадь составляет около 38,2 м².
Это означает, что больше половины рынка уже сформировано вокруг минимального метража. Причем речь идет не о временной тенденции, а о системном сдвиге, который наблюдается по всей стране.
Спрос на более компактные квартиры подтверждается и структурой сделок. В 2025 году средняя площадь купленного жилья составила 46,8 м², тогда как средний метраж строящихся квартир — 49,2 м².
Разница в 2,4 м² может казаться незначительной, однако именно она отражает ключевую динамику: покупатели последовательно выбирают более доступные варианты, чем те, что изначально закладываются в проекты.
Этот тренд усиливается на региональном уровне. В ряде субъектов разрыв между строящимся и покупаемым жильем достигает 5–10 м², что говорит о более выраженном смещении спроса в сторону компактных форматов.
Наибольшая концентрация студий и однокомнатных квартир фиксируется в крупнейших рынках. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области их доля достигает почти 70%, а средний метраж остается одним из самых низких в стране.
При этом в отдельных регионах структура рынка выглядит иначе — там выше доля более просторных квартир. Однако такие случаи остаются скорее исключением и не меняют общую картину.
Ключевым фактором, определяющим спрос, остается доступность жилья. По данным Росстата (дата обращения: 10.03.2026), средняя номинальная заработная плата в России составляет около 99,7 тысячи рублей.
Даже при условии, что семья направляет часть дохода на накопления, формирование первоначального взноса занимает в среднем около 2,6 года. В зависимости от региона этот срок может варьироваться от 1,3 до 4 лет.
В северных и ресурсных регионах накопить удается быстрее благодаря более высоким доходам. В Москве и ряде южных субъектов, напротив, процесс занимает значительно больше времени, несмотря на различия в стоимости жилья.
В этих условиях покупатели ориентируются прежде всего на бюджет сделки и параметры ипотечного кредита. Именно поэтому компактные квартиры оказываются наиболее востребованными: они требуют меньших вложений и дают более низкую ежемесячную нагрузку.
Следующим по популярности форматом остаются двухкомнатные квартиры, однако их доля заметно ниже — около трети рынка. Более крупные квартиры становятся нишевым продуктом и встречаются значительно реже.
Доля четырехкомнатных квартир в большинстве регионов не превышает 1–3%, что подчеркивает общий тренд на сокращение среднего метража жилья.
Таким образом, структура рынка новостроек сегодня формируется под влиянием финансовых ограничений. Компактные квартиры становятся базовым форматом не из-за предпочтений, а из-за доступности.
И пока разрыв между доходами населения и стоимостью жилья сохраняется, доля студий и однокомнатных квартир будет оставаться на уровне более половины рынка.
Материал подготовлен на основе исследования, приуроченного к форуму-интенсиву «ТОЛК-2026», который пройдет с 1 по 4 апреля. Организатор — Т-Банк при участии девелопера GloraX. В рамках форума эксперты обсудят состояние рынка недвижимости и возможности инвестирования в жилой сегмент.
